Solution hypothécaire
Taux variable
Le taux suit le taux préférentiel, à la hausse comme à la baisse. Ce qui compte, c’est ce que votre paiement fait quand il bouge, et ce que ça coûte d’en sortir.
Comment le taux est fixé
Un taux variable s’exprime par rapport au taux préférentiel du prêteur : préférentiel moins un escompte, ou plus une prime. L’écart est fixé pour le terme; c’est le préférentiel qui bouge, en suivant les décisions de la Banque du Canada. Le taux que vous payez change donc chaque fois que le préférentiel change, sans que vous ayez rien à signer.
Deux structures, deux risques
Avec un paiement ajustable, le versement monte ou descend à chaque changement de taux : le budget bouge, mais l’amortissement tient. Avec un paiement fixe sur taux variable, le versement reste le même et c’est la part d’intérêt qui grandit quand le taux monte : jusqu’au taux de déclenchement, où le paiement ne couvre plus l’intérêt et où le prêteur exige un rajustement. La deuxième structure semble plus confortable; elle cache le risque au lieu de l’éliminer.
Sortir coûte moins cher
La pénalité pour briser un taux variable est généralement de trois mois d’intérêt, sans différentiel de taux. Pour quelqu’un qui pourrait vendre ou refinancer avant l’échéance, c’est souvent l’argument décisif, plus que le taux du jour. La plupart des prêteurs permettent aussi de convertir en taux fixe en cours de terme, sans pénalité, mais au taux fixe qu’ils offrent ce jour-là, pas à celui d’aujourd’hui.
Ce qu’il faut pouvoir absorber
La qualification se fait au même taux de résistance que pour un fixe. La question utile est ailleurs : si le préférentiel montait d’un point, le nouveau paiement passerait-il dans votre budget sans rien couper? Si la réponse est non, le variable vous expose à une décision forcée au pire moment. Si elle est oui, la souplesse et la pénalité réduite jouent en votre faveur.
Documents à réunir
Ce que le prêteur demandera.
- Escompte ou prime par rapport au préférentiel
- Paiement ajustable ou paiement fixe
- Taux de déclenchement, s’il y a lieu
- Pénalité en cas de rupture
- Conditions de conversion vers un taux fixe
- Marge dans le budget si le taux monte
Questions fréquentes
Mon paiement change-t-il à chaque annonce de la Banque du Canada?
Seulement si le préférentiel de votre prêteur bouge, et selon votre structure : avec un paiement ajustable, oui; avec un paiement fixe sur taux variable, le versement reste le même et c’est la part d’intérêt qui change.
Peut-on revenir à un taux fixe sans pénalité?
Chez la plupart des prêteurs, oui, en cours de terme, mais au taux fixe offert le jour de la conversion, pour un terme au moins aussi long que ce qu’il reste. Le contrat précise les conditions.
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