Plus de prêteurs
Banques, caisses, prêteurs non bancaires, prêteurs alternatifs. Un refus à un endroit ne ferme pas le dossier.
Votre hypothèque, magasinée auprès de 25 prêteurs.
Un seul dossier, présenté aux prêteurs susceptibles de dire oui.
Démarrer ma demandeSans frais dans la majorité des dossiers résidentiels[ Façon de travailler ]
Un dossier vérifié avant l’envoi, suivi jusqu’au notaire.
Avant d’envoyer quoi que ce soit à un prêteur, Mathieu vérifie vos revenus, votre cote de crédit, votre mise de fonds et la propriété visée. Ça évite les refus inutiles et les enquêtes de crédit qui se multiplient.
Ensuite on regarde les offres ensemble. Le paiement, bien sûr. Mais surtout la pénalité si vous vendez avant la fin du terme, combien vous pouvez rembourser d’avance par année, et si l’hypothèque vous suit dans une autre maison.
Quelques-uns des prêteurs consultés, selon votre dossier.
[ Services ]
Chaque projet a son prêteur.
Le prêteur qui finance un premier achat n’est pas celui qui finance un triplex.
Achat
Connaître votre prix maximal, la mise de fonds requise et les frais de notaire et de taxe de bienvenue avant de déposer une promesse d’achat.
Renouvellement
Votre prêteur vous envoie son offre quelques mois avant l’échéance. Mathieu la compare à celles d’autres prêteurs, transfert compris, avant que vous signiez.
Refinancement
Rénovations, dettes à consolider, mise de fonds pour un autre achat. On calcule le nouveau paiement, la pénalité et les frais en même temps, avant que vous décidiez quoi que ce soit.
Travailleur autonome
Avis de cotisation, états financiers, revenus de dividendes : votre revenu réel, présenté aux prêteurs qui acceptent les travailleurs autonomes.
Immeuble locatif
Duplex, triplex ou immeuble à revenus : quelle part des loyers le prêteur retient, la mise de fonds exigée et la différence entre propriétaire occupant et investisseur.
Crédit complexe et prêt privé
Refus de la banque, faillite passée, échéance qui approche. Un prêteur alternatif ou privé coûte plus cher; on regarde combien, et comment revenir ensuite à un prêteur régulier.
[ Financement commercial ]
Financement commercial, multilogement et projets immobiliers
Le prêteur évalue d’abord l’immeuble et ses revenus, puis l’entreprise ou les propriétaires derrière.
Projets financés
- Multilogements de cinq unités et plus
- Immeubles commerciaux et industriels
- Propriétés mixtes et immeubles à revenus
- Acquisition, construction et refinancement
Ce qui est analysé
- Revenus de l’immeuble, baux et dépenses
- Valeur, mise de fonds et ratio prêt-valeur
- Structure de propriété ou d’entreprise et garanties
- Échéancier, remboursement et stratégie de sortie
Mathieu monte le dossier, le présente aux prêteurs actifs dans ce marché et compare leurs exigences : garanties, ratio de couverture de la dette, amortissement, frais et taux.
Tous les types de financement.
Chaque type de financement a ses documents, ses prêteurs, ses règles. Prenez celui qui se rapproche de votre projet.
Voir tous les types de financementAchat d’une propriétéHypothèque avec rénovationsPrêt-relais hypothécaireMarge de crédit hypothécairePréqualification hypothécairePrêteur privéRenouvellement hypothécaireTravailleurs autonomesConsolidation de dettesAchat-rénovation-reventeHypothèque inverséeImmeubles locatifs et projetsNouveaux arrivants au CanadaPrêt hypothécaire commercialRefinancement hypothécaireRésidences secondaires
[ Courtier ou banque ]
Votre banque vous vend son produit. Un point, c’est tout.
Parmi les prêteurs que Mathieu consulte, plusieurs n’ont aucune succursale et ne prêtent que par courtier.
Une seule demande
Le dossier est monté une seule fois, puis présenté à plusieurs prêteurs. Pas d’enquêtes de crédit en rafale.
Un seul interlocuteur
Vous racontez votre situation une fois, à la même personne, qui reste sur le dossier jusqu’au notaire.
[ Comparer les offres ]
Deux offres au même taux peuvent coûter des milliers de dollars d’écart.
La différence se cache dans la pénalité : trois mois d’intérêts chez un prêteur, différentiel de taux calculé sur le taux affiché chez la plupart des grandes banques. Mathieu vous montre les deux calculs avant que vous choisissiez.
[ Préparer le dossier ]
Les documents demandés par les prêteurs, réunis avant l’envoi.
Avis de cotisation des deux dernières années, talons de paie ou états financiers, relevés de mise de fonds sur 90 jours, promesse d’achat et fiche descriptive : tout est vérifié avant que le dossier parte. Le prêteur revient moins souvent vous poser des questions, et vous stressez moins à quelques jours du notaire.
[ Suivre jusqu’au notaire ]
L’approbation, c’est pas la fin.
Conditions du prêteur à lever, évaluation, assurance prêt hypothécaire, instructions envoyées au notaire et confirmation du déboursé : Mathieu relance, vérifie, et vous appelle quand quelque chose bloque. Jusqu’à la signature.
[ Les seuils de qualification ]
Trois chiffres qui fixent combien vous pouvez emprunter.
Ce sont les seuils appliqués par les prêteurs et les assureurs hypothécaires au Canada. Aussi bien savoir où vous vous situez avant de visiter des maisons.
Ratio ABD
La part de votre revenu brut qui peut aller au logement : hypothèque, taxes, chauffage et la moitié des frais de condo.
39 %
Mise de fonds minimale
5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur l’excédent. Sous 20 %, le prêt est assuré et la prime SCHL est taxée à 9 % au Québec.
5 %
Taux de qualification
Votre taux plus 2 %, ou 5,25 % si c’est plus élevé. C’est ce taux, pas celui que vous payez, qui fixe votre maximum.
+2 %
[ Cas fréquents ]
Trois cas typiques, et ce que la comparaison change
Un achat, un renouvellement, un refinancement. Avec les chiffres.
Premier achat avec 5 % de mise de fonds : la préqualification a fixé le prix maximal et prévu la taxe de bienvenue et le notaire avant la première visite.
L’offre de renouvellement de la banque semblait correcte. Comparée à trois autres prêteurs, frais de transfert inclus, elle n’était pas la moins chère.
L’économie mensuelle du refinancement paraissait belle, jusqu’à ce qu’on ajoute la pénalité et les frais : le point mort tombait après la fin du terme.
[ Guides pratiques ]
Des guides pour préparer votre financement
Chaque recommandation vient avec ses chiffres : le paiement, la pénalité, le coût total sur le terme. Et si l’offre de votre banque est la meilleure, je vous le dis.
[ Documents à préparer ]
Ce que les prêteurs demandent, à réunir avant l’envoi.
La liste change d’un dossier à l’autre, mais ces pièces reviennent presque toujours. Les avoir en main dès le départ, ça évite des semaines d’allers-retours.
- Avis de cotisation des deux dernières années (Québec et Canada)
- Talons de paie et lettre d’emploi, ou états financiers
- Relevés de la mise de fonds sur 90 jours (REER, CELIAPP, don)
- Pièce d’identité, relevé hypothécaire et compte de taxes
- Promesse d’achat et fiche descriptive, s’il y a lieu
[ Questions fréquentes ]
Ce qu’on me demande le plus souvent
Est-ce que les services d’un courtier coûtent quelque chose?
Dans la grande majorité des dossiers résidentiels, rien : le prêteur rémunère le courtier une fois le prêt déboursé. Certains dossiers (prêt privé, financement commercial, situation particulière) peuvent comporter des frais, et vous en êtes informé avant d’aller plus loin.
Quand demander une préqualification?
Avant de commencer les visites. Vous connaîtrez votre prix maximal, la mise de fonds nécessaire et les documents à réunir, et le vendeur et son courtier immobilier prendront votre offre plus au sérieux.
Pourquoi comparer autre chose que le taux?
Parce que la pénalité pour briser le terme varie énormément d’un prêteur à l’autre : trois mois d’intérêts chez certains, un différentiel de taux calculé sur le taux affiché chez la plupart des grandes banques. Sur un même prêt, l’écart peut atteindre plusieurs milliers de dollars.
Combien de temps prend un dossier?
Une préqualification peut se faire en quelques jours ouvrables une fois les documents reçus. Pour une approbation complète, tout dépend de la vitesse à laquelle les documents rentrent : un dossier complet dès le départ évite les allers-retours qui ajoutent des semaines.
Ma banque m’a refusé. Est-ce que ça vaut la peine d’essayer ailleurs?
Souvent, oui. Un refus bancaire tient parfois à un seul critère (revenu de travailleur autonome, cote de crédit, type d’immeuble) que d’autres prêteurs évaluent autrement. Mathieu regarde d’abord la raison du refus, puis vous dit franchement si la solution a un coût.
Est-ce que je dois me déplacer?
Non. Mathieu travaille avec des clients partout au Québec, en français et en anglais. Les rencontres se font par téléphone ou en visioconférence, et les documents s’échangent en ligne.
Décrivez votre projet, Mathieu vous répond.
Le formulaire prend deux minutes, même si une banque vous a déjà dit non. Ensuite vous savez où vous en êtes et ce qui manque à votre dossier.
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